Земля плюс 2006
Узаконение самовольно построенного объекта недвижимости
Сегодня в Украине значительно возросли объемы самовольного строительства. Такая ситуация спровоцирована рядом факторов, среди них - несовершенство законодательства в сфере строительства, отсутствие единого порядка взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления в части разрешительных процедур. Чтобы оформить все необходимые документы для начала строительства, нужно потратить очень много времени и сил. Поэтому зачастую строительство на выделенном под застройку участке происходит либо на этапе сбора документов, либо вообще без таковых. Остановимся на последней ситуации.
Напомним, что для возведения объектов градостроительства необходимо получить, в частности:
• градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта (ст. 24 Закона от 20.04.2000 г. № 1699 "О планировании и застройке территорий", далее - Закон №1699);
• разрешение на осуществление подготовительных работ (ст. 28-1 Закона № 1699). Его можно не получать, если получено сразу разрешение на выполнение строительных работ;
• разрешение на выполнение строительных работ (ст. 29 Закона № 1699). Разрешение выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля (далее - инспекция ГАСК);
• разрешение исполкома местного совета на переоборудование и перепланировку жилого дома (квартиры).
Что такое самовольное строительство
Самовольное строительство - это жилой дом, строение, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся: либо на земельном участке, который не был отведен для этой цели; либо без надлежащего разрешения или утвержденного проекта; либо с существенным нарушением строительных норм и правил (ст. 376 Гражданского кодекса, далее - ГК).Причем понятие «самовольное строительство» охватывает не только новые постройки (если буквально читать нормы ГК), но и реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт (ст. 23 Закона № 1699).
Порядок и способы узаконивания самовольно построенного здания
Лицо, которое осуществило самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Такой объект нужно узаконить, то есть оформить предусмотренный законом правоустанавливающий документ и зарегистрировать право собственности на объект. Можно выделить два основных способа узаконивания самостроя:
• общий порядок - с получением свидетельства о праве собственности;
• судебный порядок - с получением решения суда о признании права собственности.
Это и будут правоустанавливающие документы на недвижимость. Рассмотрим эти способы подробнее.
Общий порядок
Общий порядок урегулирован нормативными актами локального характера и зачастую предусматривает процедуру, сходную с первоначальным получением всех согласований и разрешений для начала строительства.
Исходя из общих норм законодательства и применив аналогию закона, разобьем эту процедуру на отдельные шаги и укажем, какие документы понадобятся на каждом шаге.
Шаг 1. Заказчик (владелец) строительства (далее - владелец) подает заявление в городской совет. К заявлению надо приложить документы, подтверждающие факт строительства: договоры, акты выполненных работ, проекты, экспертные заключения, техпаспорт БТИ, документы на землю и другие имеющиеся в наличии материалы касательно построенной недвижимости.
Шаг 2. Решением исполкома создается комиссия, которой и передается заявление с документацией. В работе комиссии должны участвовать представители инспекции ГАСК, уполномоченной выдавать сертификат соответствия (п. 2 Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением КМУ от 08.10.08 г. №923, далее - Порядок №923). Как вариант возможна передача заявления напрямую для рассмотрения инспекцией ГАСК без создания комиссии.
Инспекция при принятии в эксплуатацию объектов самостроя может потребовать от владельца представить дополнительные документы (в разных регионах список может различаться), обычно подается:
• документ о праве собственности (или праве пользования, в т.ч. на условиях аренды) на земельный участок, на котором находится построенный объект (кроме помещений, которые находятся в многоквартирном жилом доме или административном строении);
• проектная документация, утвержденная в установленном законодательством порядке;
• согласованный исполкомом местного совета акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектировочной и генподрядной организациями, субподрядными организациями, которые осуществляли строительство, заказчиком, страховой компанией (в случае, если объект застрахован);
• заключение Главного архитектурно-планировочного управления горсовета о соответствии законченного строительством объекта генеральному плану города, региональным и местным правилам застройки, требованиям другой градостроительной документации или согласованного проекта строительства;
• паспорт фасада объекта, согласованный Главным архитектурно-планировочным управлением горсовета;
• техническое заключение о соответствии законченного строительством объекта требованиям государственных строительных стандартов, норм и правил;
• материалы технической инвентаризации законченного строительством объекта (техпаспорт БТИ);
• документы об уплате штрафных санкций за нарушение законодательства в сфере градостроительства и земельного законодательства;
• перечень организаций, принимавших участие в строительно-монтажных работах, с указанием видов выполняемых ими работ, фамилий и инициалов ответственных инженерно-технических работников;
• комплект производственной документации на выполненные строительно-монтажные работы согласно перечню, определенному нормативным документом, и исполнительная документация;
• документы, свидетельствующие о соответствии использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования нормативным требованиям;
• результаты исследований качества питьевой воды, грунта, атмосферного воздуха в зависимости от конкретных условий строительства.
Естественно, комиссии предъявляются в натуре выполненные строительно-монтажные работы, смонтированное технологическое оборудование и документальное подтверждение соответствия выполненных работ исходным данным на проектирование объекта. От владельца могут потребовать уплатить в местный бюджет определенные суммы в качестве помощи городу, добровольного участия в благоустройстве.
Шаг 3. Логичным результатом работы комиссии может быть аналог акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (свидетельства соответствия, подтверждающего соответствие построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил), который утверждается органом, создавшим комиссию. Утвержденный акт (свидетельство) является основанием для выдачи органом местного самоуправления свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество. Это свидетельство регистрируется в БТИ, о чем собственнику выдается извлечение из реестра прав собственности и технический паспорт.
Особенности узаконивания самовольно построенных частных жилых домов.
Для принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, с хозяйственными постройками, построенных застройщиками - физическими лицами в период с 05.08.92 г. до 01.01.08 г. без разрешения, постановления КМУ от 09.09.09 г. № 1035 предусмотрен упрощенный механизм. Застройщик должен был подать в инспекцию ГАСК заявления и необходимые документы (основной - согласие местного совета на приемку объекта в эксплуатацию) до 31.12.10 г. Однако не столь давно, Кабинет Министров Украины ввел упрощенную процедуру для застройщиков при получении самого важного документа при строительстве - сертификата соответствия, который подтверждает допуск до эксплуатации частного дома. Тем не менее документ этот имеет некоторые ограничения, а именно : узаконивание самостроя возможно только для домов, которые построены с пятого августа 92 г. вплоть до первого января 2008 года (однако на практике этот порядок применяется и к домам, построенным в 2008-2010 годах).
К тому же заявление на узаконивание самовольного строительства необходимо подать до конца 2013 года.
В соответствии с пунктом 3 Постановления №1035, частные жилищные дома усадебного типа, дачные и садовые дома общей площадью до 350 кв. метров включительно с хозяйственными сооружениями и зданиями общей площадью до 150 кв. метров включительно принимаются в эксплуатацию инспекциями государственного архитектурно строительного контролю на основании:
- документа, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком, на котором расположено частное строение;
- справки о согласовании принятия частного строения в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета по форме согласно дополнению №3;
- технического паспорта частного строения, выданного бюро технической инвентаризации;
- отчета (заключения) о проведении технического осмотра на соответствие частного строения государственным стандартам, строительным нормам и правилам, нормативным актам, из пожарной безопасности, санитарного законодательства, что действовали на момент окончания строительства, составленного организацией, которая имеет соответствующую лицензию, и согласованный с органом государственного пожарного надзора и государственной санитарно эпидемиологической службой.
Упрощенный порядок принятия (введения) в эксплуатацию жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов предусмотрен Постановлением Кабинета Министров Украины №1035 от 09 сентября 2009 года. Он касается лишь индивидуальных домов и усадебных сооружений, строительство которых закончено до 01 января 2008 года
В случае, если площадь жилого, садового или дачного дома превышает 350кв.м., то вместо отчета (заключения) о проведении технического осмотра составляется отчет о проведении технического обследования, на разработку которого необходима специальная лицензия и который является более сложным документом. Что касается домов и сооружений, площадь которых не превышает 200кв.м., то для принятия их в эксплуатацию составление и согласование отчета о проведении технического осмотра/обследования не требуется.
Объекты, построенные самовольно (самострои) должен принимать в эксплуатацию специальный орган - Инспекция ГосархСтройконтроля (ГАСК) по месту расположения самовольного строительства требующего узаконивания. Специальный сертификат ,к сожалению, выдается платно, и только в том случае, если объект самостроя будет соответствовать специальным строительным нормам.
Казалось бы , что после того, как Кабинет Министров принял новые правила узаконивания самовольного строительства, получить разрешения на объекты будет легче. На практике все оказывает совсем не так радужно, так как на сегодняшний день особо установленного порядка по узакониванию самовольного строительства на Украине нет. Рекомендация Кабинета Министров Украины от 2009 года за номером 1035 указывает лишь разработать такие процедуры и утвердить их. А если площадь самовольно построенного здания превышает 350 квадратных метров, то владельцу еще предстоит пройти все круги пожарной службы и санстанции ! Ну и прибавьте к этому квитанцию об уплате штрафа... После всего этого, на узаконивание самостроя Вы наверняка посмотрите под другим углом.
Кроме того, с 01.03.10 г. перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение, дополнен такими позициями: выполнение работ по строительству частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, пристроек к ним общей площадью до 500 м2 включительно (постановление КМУ от 27.01.10 г. № 160). Но это не освобождает застройщиков от необходимости получать градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта, другие согласования и разрешения.
Судебный порядок
Судебный порядок узаконивания самовольного строительства начиная с 01.01.04 г. (дата вступления в силу ГК) получил достаточно широкое применение благодаря сравнительной простоте и приемлемым срокам.
Иск о признании права собственности подается по месту нахождения недвижимости:
• если истцом является физическое лицо, то иск подается в суд общей юрисдикции;
• если потенциальный владелец самовольного строительства - юридическое лицо, тогда следует обращаться в хозяйственный суд области.
Очень важно при подготовке иска правильно определить ответчика. Надлежащим ответчиком в деле о самовольном строительстве является соответствующий местный совет или госадминистрация, то есть орган, в компетенцию которого входит решение вопросов, в частности, о распоряжении землями территориальных громад; выдаче градостроительных условий и ограничений застройки участка. Привлечение в качестве ответчика иных лиц может обернуться отказом в рассмотрении иска либо затягиванием судебного процесса из-за необходимости замены ответчика.
Одна из основных задач при подготовке иска -предусмотреть и избежать возможного отказа БТИ в регистрации права собственности на недвижимость на основании судебного решения. Рекомендуем в исковых требованиях просить суд признать право собственности на объект недвижимости за истцом. Иные варианты (например, обязать горсовет выдать свидетельство о праве собственности, обязать ввести, объект недвижимости в эксплуатацию и т.п.) могут усложнить получение правоустанавливающего документа. Решения суда, обязывающие различные органы совершить те или иные действия без факта признания права собственности, во-первых, трудноисполнимы в принудительном порядке, во-вторых, не будут являться правоустанавливающим документом.
Вместе с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства необходимо подать:
• документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком;
• составленный БТИ технический паспорт на недвижимость (в нем БТИ проставит штампы с указанием, какие объекты самовольно построены и подлежат узакониванию и вводу в эксплуатацию);
• техническое заключение с выводами о соблюдении строительных норм и правил при строительстве и пригодности объекта к использованию по назначению (его следует заказать в лицензированной организации);
• документы, подтверждающие факт строительства (договор подряда, проектно-сметная документация, накладные на закупку строительных материалов, и т.п.);
• доказательства об отсутствии нарушений прав третьих лиц самовольным строительством (возможно, в виде писем, расписок и т.п., подтверждающих отсутствие возражений у собственников соседних участков, совладельцев участка, на котором проведено строительство, местных органов власти).
Кстати, ВСУ в делах о признании права собственности на объекты самовольного строительства склоняется к тому, что суды должны выяснять мнение органов, участвующих в приемке объектов в эксплуатацию. Поэтому желательно прилагать к иску документы, в которых изложена позиция таких органов (в частности, органов архитектуры, органов архитектурно-строительного контроля) о возможности узаконивания самовольно построенного объекта, например это может быть ответ на запрос истца.
Необходимый результат судебного процесса - получение решения суда о признании права собственности на объект недвижимости. Но это еще не все. После вступления решения суда в силу основная задача владельца самостроя - зарегистрировать право собственности в БТИ на основании Временного положения, утвержденного приказом Минюста от 07.02.02 г. №7/5 (далее - Временное положение). Такая регистрация является необходимым условием возникновения права собственности на недвижимость.
Если БТИ не отказало в регистрации, то собственник получает на руки решение суда с отметкой о регистрации права собственности в государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество и извлечение из такого реестра. Именно с момента государственной регистрации возникает право собственности на недвижимость со всеми вытекающими отсюда последствиями: пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом.
Однако БТИ может отказать в регистрации, например со ссылкой на п. 1.6 Временного положения, где сказано, что регистрации подлежат права собственности на объекты, принятые в эксплуатацию. По этой причине в судебной практике встречаются иски и, соответственно, решения судов о признании права собственности на недвижимость без дополнительного ввода в эксплуатацию. Такая формулировка исковых требований достаточно спорна, но помогает обойти ограничение Временного положения.
В связи с отказами БТИ зарегистрировать право собственности на основании решения суда в судебной практике сложилась категория дел по спорам о понуждении БТИ осуществить государственную регистрацию. В основании таких исков лежат нормы об обязательности исполнения решений судов на всей территории Украины всеми органами и предприятиями. Чтобы избежать подобного отказа, рекомендуем предварительно, еще на этапе подготовки иска, проконсультироваться с имеющим необходимый опыт специалистом или же в самом БТИ.
Последствия самовольного строительства
Необходимость срочно узаконить самострой возникает у граждан и юридических лиц обычно при попытках совершить какие-либо операции с недвижимостью: передать в залог, подарить, купить-продать и т.п. Но вероятность наступления неблагоприятных последствий самовольного строительства существует уже с начала такого строительства и до непосредственного узаконивания объекта (см. таблицу).
Последствия самостроя
1.Пояснения
Предписание о приостановке строительства. Выдавать предписания о приостановке строительства до получения разрешения на строительство и утверждения проекта вправе госадминистрации и местные советы .Приостанавливать строительные работы, осуществляемые юридическими лицами, могут также инспекции ГАСК.
2.Штрафы
Административное взыскание на лиц, нарушивших порядок строительства, накладывается на основании статей 96 и 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях.
Административные штрафы по указанным статьям Кодекса Украины об административных правонарушениях могут накладываться должностными лицами Инспекций государственно - архитектурного контроля и исполнительными комитетами сельских, городских советов или местными гос. администрациями в таких размерах:
за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения подготовительных работ, работ для строительства, за строительство и реконструкцию, а также принятие в эксплуатацию объектов и сооружений построенных с нарушением законодательства - с граждан - от 10 до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 170 грн. до 850 грн.), с должностных лиц - от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.)
самовольное строительство, а также самовольная замена архитектурного вида домов во время их эксплуатации - от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц - от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.)
3.Уголовная ответственность
В соответствии с ст. 197 (1) Уголовного Кодекса Украины:
самовольный захват земельного участка с нанесением значительного вреда собственнику или пользователю земельного участка карается штрафом от 200 до 300 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 3400 грн. до 5100 грн.) или арестом на срок до 6 месяцев. Значительным вред считается если он превышает 100 и больше необлагаемых минимумов доходов граждан (1700 грн.)
Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке карается штрафом от 300 до 500 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 5100 грн. до 8500 грн.)
Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке лицами, ранее судимыми за такие же преступления карается лишением свободы на срок от года до трех лет.
На сегодняшний день все штрафы и взыскания в связи с самовольным строительством взыскиваются исходя из размера необлагаемого минимума доходов граждан (17 грн.), но на рассмотрение Верховного Совета Украины подано три законопроекта, а именно проект закона о внесении изменений в Кодекс Украины об административных правонарушениях, проект закона «О финансовых санкциях за незаконное использование земельных участков» и проект закона о внесении изменений в Уголовный Кодекс Украины. В предложенных документах базовой единицей денежного взыскания водиться размер минимальной заработной платы. По состоянию на 1 мая 2009 года, минимальная заработная плата в Украине составляет 669 грн. Так, например в том случае, если на сегодняшний день за самовольное строительство, а также за самовольную замену архитектурного вида домов во время их эксплуатации накладывается штраф от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц - от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.), то в соответствии с поданным в Верховный Совет законопроектом, штраф будет составлять от 669 грн. до 1338 грн. с граждан.
Среди установленных Законом № 208 штрафов следует отметить:
- за проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации - 50% стоимости этих работ;
- за выполнение строительных работ, которые не отвечают государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям, - 10% стоимости выполненных работ;
- за уклонение от выполнения или несвоевременное выполнение предписаний инспекции ГАСК - 850 грн. (50 НМДГ).
Дела рассматривают инспекции ГАСК, по каждому нарушению составляется протокол и предписание о его устранении. При неуплате в 15-дневный срок штраф взыскивается в судебном порядке. Уплата штрафа не освобождает от обязанности устранить нарушения
4.Снос строения за счет собственника
При существенном отклонении от проекта или нарушении строительных норм суд сначала может обязать осуществить перестройку. Если перестройка невозможна или нарушитель отказывается ее производить, следующей мерой будет решение суда о принудительном сносе объекта за счет лица, которое выполнило (выполняет) строительство
Любишь недвижимость - люби и налоги платить
Налоговый кодекс дал четкое определение тому, какие налоги и сборы относятся к местным. Одним из таких местных налогов оказался новый налог на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка. Данный сбор коснется всех без исключения собственников жилой недвижимости, и богатых, и бедных. Старт определен.
Порядок уплаты, его размер и другие тонкости, определены ст. 265 Налогового кодекса Украины. В действие она должна была вступить с 01 января 2012 года, то есть через год после вступления в силу действующего Налогового кодекса Украины. После этого, законодатель решил еще отложить вступление в действие данной статьи и определил старт ко взиманию данного налога с 01 июля 2012 года. Постоянное изменение даты действия данной статьи, возможно и послужило тому, что данному вопросу не уделялось должного внимания.
Однако уже в этом году наши владельцы недвижимого имущества почувствуют дополнительный налоговый "груз" в виде налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка. Многих наверняка интересует вопрос, а какое именно недвижимое имущество будет облагаться налогом и каков же размер налога?
Согласно п. 265.3.1 Налогового кодекса Украины, базой налогообложения будет являться только жилая площадь объекта жилой недвижимости. Это значит, что на владельцев нежилого фонда, действие данной статьи не распространяется, в отличие от их "коллег" по жилому фонду.
Ставка налога
Что касается ставок налога, то тут все права по определению размера принадлежат сельским, поселковым или местным советам, именно они должны определить ставку налога, которая будет действовать в определенном территориальном округе. Важно отметить, что верхняя граница ставки данного налога ограничена 1% от размера минимальной заработной, установленной законом на 01 января отчетного (налогового) года, за каждый квадратный метр жилой площади. Естественно, используя свою монополию в определении ставки налога, большинство местных советов устанавливают максимально возможную ставку налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка.
Однако такой размер налога будет установлен лишь для тех собственников недвижимости, у которых жилая площадь квартир не превышает 240 квадратных метров или жилая площадь частных домов не превышает 500 квадратных ме6тров. Собственники квартир и частных домов, жилая площадь которых превышает эти показатели, должны оплатить налог в размере 2,7% от установленной минимальной заработной платы за каждый квадратный метр такой жилой площади.
Налог для всех и каждого
Таким образом, если анализировать решение Киевского городского совета № 242/5629 от 23.06.2011г., которым установлен размер рассматриваемого налога на максимальном уровне, учитывая размер минимальной заработной платы, установленной на январь 2012 года (ст. 13 Закона Украины "О Государственном бюджете Украины на 2012 год"), то в 2012 году каждый владелец жилой недвижимости в Киеве до 240 кв.м. (для квартир) и до 500 кв.м. (для частных домов), должен будет оплатить в местный бюджет 10,73 грн. за каждый квадратный метр жилой части недвижимости. А если размеры "апартаментов" являются больше установленных, то - 28,97 грн. за каждый квадратный метр. Какие ставки ждут Запорожье, пока неизвестно.
Таким нехитрым способом развеялись все мифы наших чиновников о том, что налог на недвижимость коснется только богатых людей. Теперь налог на недвижимость должен платить каждый владелец любого жилого строения.
Кроме того, законодатели не забыли и про льготу на уплату такого налога. Суть ее заключается в том, что база налогообложения может быть уменьшена один раз в год для одного объекта, который находится в собственности лица: для квартир - на 120 кв.м., для жилых домов - на 250 кв.м. Учитывая эту льготу, по сверх тарифу будет платить только тот, у кого жилая площадь квартиры реально больше 360 кв.м., а жилая площадь дома больше 750 кв.м., подчеркиваю - только жилая: без коридора, туалета, бассейнов, саун, пристроек, беседок, стоянок и т.п. Мне кажется, что таких квартир вообще не существует, а дома с такой площадью редкость.
Исходя из такой перспективы, очевидно, что вначале хотели ввести налог на богатство, чтобы налог на недвижимость платили только богатые, а получился налог на владение недвижимостью, который в равной степени платят и богатые и бедные.
Окончательный размер суммы налога для уплаты будут устанавливать местные органы налоговой службы, которые будут в свою очередь получать информацию о недвижимости из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Однако это касается только физических лиц, так как юридические лица самостоятельно определяют базу налогообложения недвижимого имущества.
Часто ли сумма установленного налога будет соответствовать действительности - покажет время, часто ли будут возникать споры с налоговой - вопрос риторический.
Из этой истории следует лишь одно - наши законодатели искренне хотят наполнить бюджет и сделать наше государство богатым и, как следствие, независимым. Но важно помнить, что независимость должна быть от внешних факторов, а не от народа и его человеческих интересов.